山坡地|雙峰路旁超大丙建+農地.可建71戶-13129

苗栗銅鑼雙峰路旁

愛麗絲路口上方邊坡丙種建築用地＋農地開發分析報告書

一、基地基本概況

本案位於苗栗縣銅鑼鄉雙峰路旁，接近愛麗絲路口上方邊坡位置，屬於近年苗栗山城生活圈中少見的大面積丙種建築用地整合案件，基地同時包含：

丙種建築用地：約3241坪

農地：約971坪

合計土地：約4212坪

依目前土地條件與開發規模評估，可規劃約71棟透天住宅產品，具備中型社區開發潛力。

本案最大特色，在於兼具：

山城景觀

大面積完整基地

丙建開發彈性

鄰近市區機能

可塑造渡假型住宅社區

低密度高綠覆環境

在目前苗栗土地市場中，大型丙建案件逐年稀少，尤其能一次規劃70戶以上社區者更為罕見，因此本案具備相當高的中長期開發價值。

二、地理位置與交通條件

基地位於銅鑼雙峰路旁，鄰近愛麗絲路口，位置介於：

銅鑼市區、苗栗市區、西湖休閒區

國道一號銅鑼交流道生活圈之間。

此區屬於苗栗近年逐漸形成的：

「半山景觀住宅聚落」

生活環境較市區安靜，同時保有交通便利性。

三、交通動線分析

1. 前往銅鑼市區

由基地出發：

約5～8分鐘可到銅鑼火車站

約6分鐘可到銅鑼市區商圈

約5分鐘可到全聯、便利商店、餐飲區

生活採買便利性佳。

2. 前往苗栗市區

經雙峰路銜接主要道路：

約15～20分鐘可抵達苗栗市區

約18分鐘可到苗栗火車站

約20分鐘可到苗栗家樂福商圈

對於通勤族而言，仍屬可接受通勤距離。

3. 國道交通

本案距離：

國道一號銅鑼交流道約10～15分鐘

可快速連結：

新竹科學園區

頭份竹南科技廊帶

台中豐原生活圈

對於科技業外溢人口、退休置產族群具吸引力。

四、周邊生活機能分析

1. 基本民生機能

周邊可仰賴銅鑼市區生活圈：

全聯福利中心、傳統市場、五金百貨

小吃餐飲、早餐店、超商、農會、郵局、診所

車程大多在10分鐘內。

2. 教育資源

周邊學區包含：

銅鑼國小、銅鑼國中

苗栗高中生活圈

適合家庭型客群。

3. 醫療資源

車程範圍內可到：

苗栗大千醫院約20分鐘

苗栗為恭醫院約25分鐘

基本醫療資源完整。

五、環境特色分析

1. 山景視野條件佳

本案位於邊坡高地位置，具備：

視野開闊、通風佳

空氣品質相對市區更好

景觀宅條件

若未來透天規劃得宜，可形成：

「山城景觀別墅聚落」

具備中高端住宅定位潛力。

2. 低密度生活環境

相較於：

新竹高房價

台中高密度住宅

本區具備：

安靜、綠地多、人口密度低、車流少特性。

近年市場越來越多退休族與科技業家庭偏好此類型產品。

3. 氣候條件

銅鑼地區海拔與地形因素：

夏季相較台中平地略涼

冬季濕度較低

山風明顯

居住舒適度佳。

六、土地條件分析

1. 丙種建築用地優勢

本案丙建約3241坪。

丙種建築用地在苗栗地區具備：

可合法申請建築

可規劃住宅社區

建築彈性高

開發價值高於一般農地

特性。

目前市場上：

「完整大面積丙建」

供給量非常有限。

2. 農地搭配優勢

971坪農地可作為：

景觀綠帶

社區中庭

生態區

停車空間

滯洪空間

公共休憩設施

提升整體社區價值。

3. 基地完整度高

本案具備：

大面積完整基地

易於整體規劃

可做統一開發

社區型產品容易塑造

對建商而言：

比零碎土地更具開發效率。

七、71棟透天開發可行性分析

若以71戶透天估算：

平均每戶可分配：

土地約45～55坪

建坪約50～70坪

可規劃：

地上3樓半

4房～5房

雙車位

前院停車

產品定位可朝：

「景觀型透天別墅社區」

方向規劃。

八、未來客群分析

1. 苗栗在地換屋族

苗栗市區老屋比例高。

許多家庭開始尋找：

新透天

有停車位

安靜住宅區

本案具吸引力。

2. 新竹外溢人口

新竹近年房價快速上升。

竹科家庭開始往：

頭份

竹南

苗栗

移動。

若本案總價控制得宜，可吸引：

「新竹外移自住客」。

3. 退休養生族群

本區環境：

安靜

空氣佳

山景生活

符合退休客需求。

九、開發優勢整理

本案主要優勢如下：

大面積完整丙建稀有

可規劃71戶社區

鄰近雙峰路交通便利

距銅鑼市區近

生活機能可支援

山景視野條件佳

適合低密度住宅

可塑造渡假型社區

苗栗透天仍具市場需求

土地整合度高

十、潛在注意事項

1. 邊坡整地成本

因位於邊坡地形：

未來需注意：

擋土設施

排水工程

水土保持

開發整地成本

需由專業技師評估。

2. 開發期程較長

大型社區開發涉及：

道路

排水

建照

水保

公設

整體期程通常較長。

3. 市場吸收速度

71戶屬中大型案量。

需考量：

苗栗市場去化速度

分期推案策略

產品定位

避免一次性供給過大。

十一、投資與市場前景分析

近年苗栗房市出現幾項趨勢：

新竹房價外溢

台中北移效應

退休族移居需求增加

低密度住宅需求提升

尤其：

「有景觀的透天社區」

在市場上仍具競爭力。

本案若未來規劃品質佳：

有機會成為銅鑼地區代表性大型住宅聚落。

十二、結論

銅鑼雙峰路旁愛麗絲路口上方邊坡丙建加農地案件，屬於苗栗少見的大型完整開發基地。

本案同時具備：

山景視野

大面積丙建

社區規模條件

交通便利性

生活機能可及性

若未來整體規劃得當，可朝：

「山城景觀透天社區」

方向發展。

以71戶透天社區而言，具備：

自住市場

換屋市場

新竹外溢客群

退休置產需求

等多元支撐。

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