山坡地|正8米路龍岡道方正丙建

【產品定位分析】

總價僅268萬，屬市場極低總價產品，適合首購、退休族或投資型買方

地坪35坪，具備土地價值支撐，未來保值性相對穩定

位於旅館旁，具備觀光與人流優勢，可規劃民宿或出租產品

低門檻入手，投資報酬率潛力高

【地段優勢】

鄰近主要道路龍崗道，交通動線清楚

靠近旅館，具備穩定人流與曝光效益

周邊生活機能逐步成熟

屬低密度開發區，居住環境相對清幽

【食（飲食機能）】

距離便利商店約300公尺，步行約4分鐘

距離小型餐飲店約200～500公尺，選擇多元

距離在地市場約1.5公里，車程約5分鐘

周邊有早餐店、便當店、小吃攤，日常飲食方便

旅館周邊餐飲需求高，可帶動商業機會

外送平台（如Foodpanda、Uber Eats）可涵蓋範圍

【衣（購物機能）】

距離生活百貨約2公里，車程約6分鐘

距離大型量販店約5～8公里，車程約10～15分鐘

周邊有基本服飾店與生活用品店

網購物流配送方便（黑貓、新竹物流等）

可滿足日常生活與基本採買需求

【住（居住環境）】

地坪35坪，空間使用彈性高

可規劃透天住宅、自住或出租使用

周邊建物密度低，居住壓力小

鄰近旅館但非正核心區，兼具機能與安靜

空氣品質相對市區佳

適合退休、度假型居住

可打造庭院、停車空間或小型花園

【行（交通動線）】

距離主要幹道約200～500公尺

車程5分鐘可銜接區域主要道路

距離交流道約5～10公里，車程約10～20分鐘

公車站牌距離約300～800公尺

機車族與汽車族皆便利

通勤至市區約10～20分鐘

【育（教育資源）】

距離國小約1～3公里，車程約5～10分鐘

距離國中約3～5公里，車程約10分鐘

周邊補習班與才藝班可在市區取得

適合小家庭或退休族（教育需求彈性）

教育資源雖非核心區，但仍在可接受範圍

【樂（休閒娛樂）】

鄰近旅館區，具備休閒觀光氛圍

周邊可發展民宿、咖啡廳等休閒用途

距離公園或自然景觀約1～3公里

適合散步、運動、養生生活

車程10～20分鐘可達主要商圈與娛樂區

假日休閒選擇多元

【投資價值分析】

總價268萬，低於市場多數產品，具備明顯價格優勢

可規劃出租（套房、民宿、倉儲等）

觀光客流可帶動短租市場

未來若區域發展，增值潛力可期

【產品優勢總結】

低總價：268萬，市場稀有

有土地：35坪具保值性

位置佳：旅館旁具人流

彈性高：可自住、出租、投資

生活機能：基本成熟

環境：清幽不擁擠

【潛在客群】

首購族（預算有限）

投資客（收租或轉售）

退休族（低壓生活）

民宿經營者

在地換屋族

「這個價格現在市場幾乎找不到有土地的產品」

「35坪土地，未來保值性很強」

「旁邊就是旅館，人流穩定很好利用」

「268萬進場，壓力非常低，很適合先卡位」

「不管自住或出租，都有空間可以發揮」

【結論】

本案最大亮點在於「低總價＋土地價值＋地段人流」

屬於進可攻（投資）、退可守（自住）的產品

若搭配適當整修與定位，可創造更高價值

0908-119106 陳先生

經紀人何慧嫈91苗縣地登字第70號

利洋房屋

苗栗市民族路123號