住宅用地|游哥精選梅川綠園道大面寬金礦建地(整合多塊)

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1. 地段與景觀：西區「燙金」門牌

綠園道第一排： 正對梅川綠園道，擁有永久棟距與樹海景觀。在西區（勤美與美術館之間），這種具備景觀優勢的素地幾乎已絕版。

黃金三角點： 介於勤美草悟道與國立台灣美術館之間，是台中人文氣息最濃、房價支撐力最強的區域。

2. 開發潛力：危老獎勵與整合

危老商機： 現況為小平房，符合「危老重建」條件。這意味著可以獲得額外的容積獎勵，降低建築成本並提升未來總銷金額。

進可攻退可守： 目前滿租中（有租金收益），不急著蓋也可以先收租；若想開發，面寬 11.5 米、深度 18.5 米的比例相當漂亮，適合蓋企業總部或精品電梯別墅。

後續整合： 周邊仍有整合空間，若能併入鄰地，基地面積擴大後，開發收益會呈倍數成長。

3. 產品特性

土地坪數： 67.43 坪（屬於小型建地，適合私宅、個人工作室或企業行館）。

現況： 5 筆土地，含 1 筆合法建物與 4 筆未登記建物（危老申請時需注意權利人協調）

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以下文案僅供參考:(請洽詢專業人士)

ps

開發獲利精算（以開價 6,500 萬計算）

這塊地最誘人之處在於它的「原始成本」與「未來價值」的落差：

土地單價成本：  6500萬*67.43=96.4萬

危老價值套利：

住二容積 220%，加上危老獎勵（假設拿滿 40%），實質容積率可達 308%。

這意味著您的土地成本分攤到未來的「容積坪」後，每一坪容積的取得成本僅約 31 萬。

在西區目前新屋單價 70-80 萬的市場下，扣除每坪約 25 萬的頂級營造成本，每坪建坪的毛利空間高達 15-20 萬。

3. 產品規劃

根據地籍圖的長方形特徵，我有兩個最推薦的回報方案：

方案 A：興建兩棟精品電梯豪墅（最穩健）

單棟地坪約 33.7 坪，建坪可蓋到 160-170 坪。

這類產品在西區綠園道第一排極度稀有，兩棟總銷約 獲利潛力驚人。

方案 B：興建企業總部/醫美診所（租金最高）

面寬 11.5 米適合做氣派大廳。

西區精華區這類整棟商用物業的租金報酬率通常優於純住宅，且具備長期資產增值效益喔

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