農地|售)近觀音工業區及桃科正台15一般農特目將核准@8.5萬

近觀音工業區及桃科附近的一般農將核准為交通用地。有何用途。

以下為 「近觀音工業區 & 桃科附近的一般農業區 → 核准變更為交通用地（交通用地）」

✅ 一、什麼是『交通用地』？（依《內政部非都市土地使用管制》）

交通用地屬於 公共設施用地的一種，

一般包括：道路   /  停車場  /  公共運輸空間  /  車行設施  /  運輸轉運設施

但！

在很多產業專區旁的交通用地，政府會允許「特目使用」或「特定產業相關配套」— 市場最重視的就是這些。

✅ 二、實務上最常被核准的交通用地用途（觀音工業區／桃科案例）

以下為桃園市、觀音工業區周邊最常見、最受政府核可的交通用地實際用途：

✔ 1. 大型車輛停車場（貨車／連結車）

最符合「交通用地」本質，也是核准率最高的使用方式。

用途包含：連結車停車場/   大貨車停車場 /  通勤車停車場/  工廠上下班接駁車  停車場

→ 觀音工業區周邊，對大車停放需求非常強。

此用途最受買家與企業主青睞。

✔ 2. 工業區接駁車車隊基地（廠車專用）

工業區內企業大量招工、上下班接駁需求高。

交通用地非常適合：員工接駁車隊/  工業區廠車車庫//  通勤巴士調度站

✔ 3. 配送中心車隊基地（不含倉儲）

注意：交通用地不能做「倉庫」，

但可做 車隊物流調度中心。

可做：車輛調度 /   物流車停靠/    中繼休息點 /  車隊管理辦公室（小型）

不可做：倉儲  / 貨物堆置    / 加工

✔ 4. 機械車輛存放場（無加工）

例如：

工程車隊

挖土機、怪手、吊車停放

無污染的機械設備露天存放

→ 市場需求非常大，因為一般農不能合法放這些。

✔ 5. 太陽能車棚（能源 + 停車結合）

近桃科與觀音區已有案例：

車棚型太陽能（小型）

不涉及地形大破壞

須依交通用地性質申請

✔ 6. 可設置：管理辦公室、廁所、警衛室等附屬設施

交通用地允許建置：管理室/  保全室/  辦公室（小型）/   員工休息室

但建築比例有限，不能蓋大樓。

✔ 7. 未來產業計畫中的「車行服務區」

可做：車輛維保（輕度，不含大修） //清潔點// 充電站（EV）// 氫能車輛補給站（規劃中）

這部分近桃科已有投資方詢問。

❌ 三、交通用地不能做什麼？

為避免買主誤解，以下用途明確屬於禁止：

❌ 1. 不能做工廠登記

包括所有製造業、加工行為。

❌ 2. 不能當倉庫、不能堆置大量貨物

物流調度可以，但倉儲不行。

❌ 3. 不能蓋住人建物或農舍

只能蓋管理附屬設施。

❌ 4. 不能成為自動車輛買賣展示場

除非依據特目使用另行專案審查（難度大）。

✅ 四、為何交通用地在觀音工業區附近這麼搶？（市場需求原因）

因為：

① 工業區內大車沒有地方停 → 外溢到周邊

② 桃科三大產業（AI伺服器／PCB／電鍍前處理）車流量暴增

③ 政府限縮一般農地用途 → 但交通用地合法可停車

④ 停車場收益穩定（車位出租 + 車隊租用）

⑤ 適合大型車隊、物流、建築機具放置（沒有更好替代品）

📌 五、結語:

「交通用地的最大價值，就是能合法讓大車停、讓車隊進駐。

工業區旁的車隊與物流需求，只會愈來愈大。」

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