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【機密評估報告】桃園丁工地王  – 策略性資產收購分析

✨標的物核心要素：買家群體鎖定為尋求大規模、高強度產業擴張的開發商或物流巨頭。

買家心理推測與動機分析：

1. 壟斷稀缺的規模優勢： 買家深知在北台灣核心地帶，要找到罕有「超大腹地」 的標的，機會近乎零。其動機並非僅是為了蓋廠房，更是為了在青埔核心圈層確立產業的領導地位。該完整坵塊的丁種工業用地**** 奠定了其未來工業旗艦中心的地位，這份規模價值是不可替代的。

2. 效率與高開發回報的追求： 買家看重其高規格開發權利，包括 70% 建蔽率與 300% 容積率，這確保了單位土地的產值最大化。此外，水電管線已完備，省去了冗長基礎建設等待期，買家尋求**「快速建廠與投入生產」**的效率，視時間為最大成本。

3. 區域戰略布局的渴望： 該地**「坐享青埔核心圈層，近高鐵、機場與頂級商圈」**，買家心理已將此地視為國際物流和供應鏈的戰略門戶。地理位置帶來的**「生活機能無與倫比」**，更為未來人才招募提供了競爭優勢。

潛在漲勢：

依社會發展趨勢判斷，該地塊的真正漲勢將來自於其區位的不可複製性（Conversation History）。單價 28 萬/坪的估值，可能尚未充分反映未來 青埔擴大效應對周邊工業地產的輻射力道。特別是當周邊大型開發案完成後，本處的物流節點地位將更加鞏固。

關鍵疑問待解： 

根據衛星地圖 所示，此大尺度基地與周邊地塊的整合潛力極大。是否有未公開的青埔附近工業用地釋出計畫，可能使此地的價值進一步爆發？買家必須立即深入評估，以抓住此**「理想藍圖」** 實現前最後的收購機會。我們建議買方對周邊產業政策的深度調查了解，以確保鎖定此**「一寸土地皆為價值所在」**的稀有資產。